Verantwoorde woonlasten

Verantwoorde woonlasten

Inleiding
In dit artikel lees je meer over de tabel Verantwoorde woonlasten en dat er verschillen kunnen zijn met het tabblad Acceptatie.

In het kort: bij Verantwoorde woonlasten wordt er gekeken naar het huidige inkomen om aan te tonen dat de lasten op ingangsdatum wel/niet betaald kunnen worden.
Op het tabblad Acceptatie wordt o.a. gekeken naar de acceptatiecriteria die de geldverstrekkers hanteren.
Hierdoor kan het voorkomen dat de maximale hypotheek op basis van huidig inkomen en lasten voldoet aan de norm, maar op Acceptatie de aanvraag wordt afgewezen.

Dit is iets om in de motivatie rekening mee te houden en extra toe te lichten.

Verantwoorde woonlasten

Hoe ziet de tabel Verantwoorde woonlasten eruit?
In de tabel staat  onder andere het huidige bruto maandinkomen, de maximale hypotheek en de fictieve woonlasten per maand. 



Waar staat de tabel Verantwoorde woonlasten?
  1. Tabblad Motivering - Hypotheek - Verantwoorde woonlasten
  2. Rapportage: Toelichting op ons advies - Uw hypotheek - Verantwoorde woonlasten
Hoe bepaalt Adviesbox het huidige bruto maandinkomen?
De tabel Verantwoorde woonlasten en de scenario's gaan uit van het inkomen in het eerste jaar na passeren. 

Soms heeft een aanvrager een tijdelijk inkomen. Bijvoorbeeld: een aanvrager heeft een inkomen uit dienstverband van € 35.000 per jaar en ontvangt nog 10 maanden een aanvullende WW-uitkering van € 6.000 per jaar (€ 500 per maand). Dan wordt het bruto maandinkomen in de tabel Verantwoorde woonlasten als volgt berekend: € 35.000 + (10 *  € 500) = € 40.000 per jaar / 12 = € 3.333 per maand.
Verantwoorde woonlasten en Acceptatie
In bepaalde situaties kunnen er verschillen zijn in de manier waarop het (toets)inkomen wordt vastgesteld, waardoor de geadviseerde hypotheek bijvoorbeeld voldoet aan de norm bij Verantwoorde woonlasten, maar op Acceptatie wordt afgewezen.

Een aantal situaties waarbij dit kan voorkomen: 
  1. Er is sprake van inkomen uit onderneming (zie voorbeeld 1).
  2. Er is sprake van een niet-bestendig inkomen, zoals een WW-uitkering (zie voorbeeld 2).
  3. Er is sprake van een Starterslening. (?)
  4. Er is sprake van EBB en/of EBV. (nog steeds een verschil?)
  5. De aanvraag is rondom pensioendatum.
    Er zijn twee toetsmomenten:
    1. Met het inkomen van heden en de toetstabel van vóór AOW
    2. Met het inkomen per pensioendatum en de toetstabel van ná AOW
    Adviesbox hanteert het inkomen van de komende 12 maanden: inkomen nu en bij pensionering (mix) maar rekent met alleen de toetstabel van vóór AOW. 
Voorbeeld 1: Winst uit onderneming
In dit voorbeeld is één van de aanvragers een ZZP'er en de andere aanvrager ontvangt een inkomen uit dienstverband van € 21.000 per jaar (€ 1.750 per maand).

Over de afgelopen drie jaar is de winst uit zijn onderneming:
2022: € 50.000 per jaar, € 4.167 per maand
2021: € 30.000 per jaar
2020: € 25.000 per jaar

De winst uit onderneming is voor deze ondernemer gemiddeld €35.000 per jaar oftewel € 2.917 per maand. Dit is lager dan de winst in het laatste boekjaar.

Op Acceptatie wordt gekeken de acceptatieregels van de geldverstrekker. In dit geval wordt er gerekend met het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar van € 35.000. De aanvraag wordt afgewezen.



In de berekeningen van de tabel Verantwoorde woonlasten wordt het huidige jaarsalaris van € 50.000 aangehouden (oftewel € 4.167 per maand). Op basis van het huidige inkomen en de bijbehorende maximale hypotheekberekening is de geadviseerde hypotheek van € 240.000 mogelijk. Echter, de geldverstrekker gaat uit van het lagere gemiddelde inkomen.



Hou hier rekening mee in je onderbouwing. Voor de verantwoorde woonlasten geldt dat dit een momentopname is en neem je de inkomensposten die op dit moment gelden ook mee. Technisch gesteld is de situatie voor dat moment ook verantwoord en is er voldoende inkomen. Echter, kan een geldverstrekker andere acceptatiecriteria aanhouden, waardoor het in sommige situaties niet mogelijk is om de (geadviseerde) hypotheek af te sluiten.
Voorbeeld 2: WW-uitkering
In dit voorbeeld ontvangt een aanvrager een bruto salaris uit dienstverband van € 62.500 per jaar (€ 5.208 per maand) en de andere aanvrager ontvangt:
  1. een blijvende WAO-uitkering tot aan AOW-leeftijd van € 14.000 per jaar (€ 1.167 per maand).
  2. een WW-uitkering van € 18.000 per jaar (€ 1.500 per maand). Deze WW-uitkering eindigt 11 maanden na passeerdatum.
Op Acceptatie wordt uitgegaan de regels van de geldverstrekker. De meeste geldverstrekkers tellen een niet-bestendig inkomen zoals een WW-uitkering vrijwel nooit mee als toetsinkomen. 



In de tabel Verantwoorde woonlasten wordt gekeken naar het huidige bruto maandinkomen*. Hier wordt ook de WW-uitkering meegenomen. 



* inkomen 12 maanden vanaf passeerdatum =  WAO-uitkering van € 14.000 + (11 maanden * € 1.500 WW-uitkering) = € 31.500 per jaar = € 2.542 per maand.