Erfpacht is het recht om een onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken.
Vaak betaalt de erfpachter hiervoor een periodieke vergoeding aan de eigenaar: de canon.
Een erfpachtrecht wordt altijd gevestigd en overgedragen via een notariële akte, die wordt ingeschreven in de openbare registers.
Bij de verkrijging van een erfpachtrecht moet overdrachtsbelasting worden betaald. De heffingsgrondslag bestaat uit:
De koopprijs van het erfpachtrecht.
De contante waarde van de canon (gekapitaliseerd bedrag).
Het totaal van deze twee vormt de basis waarover de overdrachtsbelasting wordt berekend.
Het kapitaliseren betekent dat toekomstige canonbetalingen worden omgerekend naar een contante waarde.
Dit gebeurt met vaste vermenigvuldigingsfactoren, afhankelijk van de nog resterende looptijd van de erfpacht.
Factorentabel:
Jaar 1 t/m 5: 0,85 per jaar
Jaar 6 t/m 10: 0,64 per jaar
Jaar 11 t/m 15: 0,48 per jaar
Jaar 16 t/m 20: 0,36 per jaar
Jaar 21 t/m 25: 0,28 per jaar
Jaar 26 en hoger: 0,15 per jaar
De maximale factor is 17. Deze wordt bereikt bij een erfpacht die nog 51 jaar of langer loopt.
Afkoop van erfpacht
Wordt de erfpachtcanon in één keer afgekocht?
Dan geldt dat de afkoopsom van de erfpacht moet worden vermenigvuldigd met de maximumfactor (17).
Dit bedrag telt mee in de heffingsgrondslag.
Voorbeeldberekening
Situatie:
Koopprijs erfpachtrecht: € 650.000
Jaarlijkse canon: € 2.611
Looptijd: maximaal (51 jaar of meer)
Overdrachtsbelasting: 2%
Stap 1: Kapitaliseer canon
€ 2.611 × 17 = € 44.387
Stap 2: Heffingsgrondslag
€ 650.000 + € 44.387 = € 694.387
Stap 3: Overdrachtsbelasting
2% × € 694.387 = € 13.888
Samenvatting
Bij aankoop van een erfpachtrecht wordt óók de canon meegerekend in de overdrachtsbelasting.
De canon wordt gekapitaliseerd met vaste factoren afhankelijk van de looptijd.
Bij een looptijd van 51 jaar of langer geldt altijd de maximumfactor van 17.
Voorbeeld: bij een aankoopprijs van € 650.000 en een canon van € 2.611 per jaar, is de overdrachtsbelasting € 13.888.