1. Inleiding

De maximale hypotheek op basis van inkomen wordt in Adviesbox op verschillende plaatsen berekend: de sneltoets, het tabblad Maximale hypotheek en het tabblad Acceptatie. Het komt regelmatig voor dat de uitkomsten uit deze berekeningen met ogenschijnlijk dezelfde uitgangspunten van elkaar verschillen. Dit komt doordat er gedurende de berekening steeds meer informatie wordt toegevoegd die van invloed kan zijn op de berekening van de maximale hypotheek.

In deze gebruikersinstructie wordt dit duidelijk gemaakt aan de hand van een voorbeeldklant. 

2. Uitgangspunten

De uitgangspunten voor de voorbeeldberekening zijn:

· Alleenstaande vrouw, geboren 01-01-1985

· Inkomen € 31.104

· Lopende hypotheek € 100.000 annuïtair (huidige stand € 96.406), ingangsdatum 01-08-2013

· DK 5.000 (Box 3) vanaf 01-01-2015

· Oversluiting per 01-08-2015 naar Florius Twaalf met verbouwing € 500

· Marktwaarde voor / na verbouwing: € 100.000 / € 101.000
 

3. Sneltoets

De invoer in de sneltoets ziet er als volgt uit:

Dit resulteert in een maximale hypotheek op inkomen van € 113.826 (zonder NHG) of € 114.535 (mét NHG) en op onderpand van € 104.030

4. Tabblad Maximale hypotheek

De financieringsopzet ziet er als volgt uit:

De gewenste hypotheek is € 101.546, maar de eigenwoningschuld is € 96.930. Dit betekent dat er een box 3 gedeelte aanwezig is van € 4.616. Dit levert de volgende resultaten op in het tabblad Maximale hypotheek:

Een maximale hypotheek van respectievelijk € 113.191(zonder NHG) en € 114.387 (mét NHG) bij een toetsrente van 3,55% en 2,65%.

5. Acceptatie

Het voorstel wordt nu verder uitgewerkt en dat levert de volgende leningdelen op:

Op het tabblad Acceptatie leidt dit tot de volgende Maximale hypotheek bedragen:

Omdat de hypotheek wordt gesloten onder NHG is de toetsrente lager en de Maximale hypotheek bij de maatschappij hoger dan onder het tabblad Maximale hypotheek.

6. Factoren die bepalend zijn voor de berekening van de maximale hypotheek

In bovenstaand voorbeeld is te zien dat 3 berekeningen die op het eerste gezicht aan elkaar gelijk lijken te zijn, toch 3 verschillende uitkomsten kunnen geven die alle drie goed zijn.

Er zijn verschillende factoren die van invloed zijn op het berekenen van de maximale hypotheek op basis van inkomen. Denk hierbij in ieder geval aan:

· Box 3 gedeelte: sinds 1 juli 2015 zijn er aparte financieringslasttabellen voor gedeelten van de hypotheek waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is.

· Overige financiële verplichtingen: 2% van het leningbedrag of de kredietlimiet of, indien lager, de werkelijke maandlast, wordt in mindering gebracht op de toegestane financieringslast.

· Studieschuld: hiervan komt 0,75% op maandbasis in mindering op de toegestane financieringslast.

· Vrij beschikbaar vermogen: onder voorwaarden mag dit voor 3% worden meegerekend als inkomen.

· Toetsrente: welke toetsrente wordt gehanteerd? De NHG rente ligt over het algemeen lager dan de rentes op basis van bevoorschottingspercentage. Voor duren korter dan 10 jaar wordt de standaard toetsrente gehanteerd. Bij meerdere leningdelen met verschillende rentes wordt een gewogen gemiddelde berekend.

· Duur van de leningdelen: vaak wordt in de sneltoets gerekend met 30 jaar, terwijl in de praktijk de geadviseerde leningdelen vaak korter lopen.

· Hypotheekvorm: de financieringslast van annuïtaire en lineaire leningdelen worden vastgesteld aan de hand van de restant looptijd, die van aflossingsvrije leningdelen en leningdelen met een opbouwcomponent aan de hand van een looptijd van 30 jaar.